Phí môi giới bao nhiêu, thanh toán trong nghề BĐS như thế nào?

Phí môi giới bao nhiêu, thanh toán bất động sản như thế nào?

Phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào phải tuỳ thuộc vào từng giao dịch mua bán. Không có quy tắc nhất định nào phải tuân theo. Quan trọng là bên môi giới và bên chủ nhà, bên công ty và bên chủ đầu tư. Các bên phải thống nhất được tiền phí môi giới trước khi giao dịch xảy ra.

Tôi nói vì sao phải thống nhất trước, vì có nhiều giao dịch cứ ỷ y là chủ nhà hiểu. Cứ thế yên tâm đi có giao dịch sẽ có phí. Nhưng tới lúc giao dịch thành công rồi họ nói rằng bán căn nhà này lỗ quá. Không còn tiền trả phí, nên gửi bạn ít phí uống café. Cũng có khi trong giao dịch họ làm toàn bộ, môi giới chỉ có giới thiệu khách đến. Và họ đẩy môi giới ra rìa, muốn giúp cũng không được giúp. Đến lúc thành công họ nói rằng môi giới có làm gì trong này đâu mà đòi nguyên phí. Rồi chủ nhà trả ít phí coi như là phí giới thiệu người mua…. Với những bạn mới vô nghề chủ nhà nói vậy cũng đành chịu, chứ đâu làm được điều gì khác.

Phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào thì tốt nhất nên phải có giấy trắng mực đen. Đối với công ty môi giới BĐS, hầu như công ty nào cũng có mẫu hợp đồng môi giới ký với chủ nhà. Trên thị trường rất ít chủ nhà muốn ký văn bản ký gửi cho công ty môi giới. Ngoại trừ trường hợp độc quyền bắt buộc họ phải ký. Hai bên phải ký văn bản trong đó thể hiện rõ thời gian nhận bán độc quyền là bao lâu, phí bao nhiêu? Và bên công ty môi giới sẽ hỗ trợ, quảng cáo và làm những gì để bán được căn nhà. Trong quá trình rao bán, tìm khách hàng và giao dịch phải bảo quản tài sản sao…vv.

Nhiều căn nhà chủ nhà tự đăng quảng cáo hoặc gửi nhiều công ty môi giới. Nếu ai đến trước có giao dịch trước thì của người đó. Nên họ không muốn ký văn bản cam kết tiền phí, rất phiền phức. Vì thế trước khi giao dịch xảy ra, bạn nên ký một hợp đồng phí môi giới với chủ nhà. Mặc dù trước đó hai bên đã có thoả thuận bằng miệng trực tiếp hoặc qua điện. Tốt nhất là nên ký vào thoả thuận hợp đồng  về phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào. Để lúc giao dịch thành công xong, họ không có lí do để không trả phí cho bạn. Cũng như bạn không có lí do mà đi đòi tiền thêm. Cứ theo quy tắc mà làm.

Hiện tại, thông thường giao dịch bán nhà, căn hộ phí môi giới tại thị trường TP HCM là 1%. Thực tế thì tuỳ căn hộ, căn nhà và tuỳ trường hợp có khi phí môi giới là 2%, 3%. Hoặc phí môi giới quy ra số tiền hẳn hoi lúc ký gửi. Hoặc chủ gửi cho mức giá cố định, bán hơn số đó là tiền phí. Tuỳ vào mức độ tin tưởng hai bên, có khi ký thoả thuận, có khi chỉ nói miệng là đủ... Đó là trường hợp làm cá nhân. Còn trường hợp làm cho công ty thì đâu đó phải có hợp đồng để còn báo cáo về.

Phí môi giới bao nhiêu khi bán căn hộ,  và phương thức thanh toán thế nào ?

Về việc bán căn hộ, hay dự án mới từ những chủ đầu tư, công ty. Thì phí môi giới dao động đa phần từ 2-3% giá trị sản phẩm đó. Có khi cao hơn có khi thấp hơn, tuỳ vào thị trường, vào dự án cũng như chủ đầu tư. Dự án khó bán, giá cao đôi khi chủ đầu tư trả mức phí cao ngất ngưỡng. Đồng thời thưởng nóng để khích lệ tinh thần của anh em công ty phân phối. Cũng có khi tự công ty môi giới có chính sách khen thưởng, tặng voucher,… Hay đi du lịch nước ngoài, tặng xe hơi, tặng đồ có giá trị để khích lệ họ bán hàng.

Những dự án lớn hầu như họ không làm việc với nhiều đơn vị phân phối.  Họ chỉ làm việc với một vài bên có thương hiệu, nhân sự đông, đảm bảo được khả năng bán hàng cho họ. Họ sẽ ký trực tiếp với những công ty này gọi là đại lý cấp 1. Sau đó đại lý cấp 1 liên kết với những công ty nhỏ hơn, có khách mua họ cùng bán. Còn tiền hoa hồng sẽ chia theo tỉ lệ nào thì tuỳ vào mỗi trường hợp cụ thể. Họ cũng khuyến khích hợp tác với nhiều công ty bên ngoài. Đồng thời tự họ cũng bán để làm sao vượt chỉ tiêu chủ đầu tư giao cho. Lúc đó sẽ được tăng tỉ lệ phần trăm phí hoa hồng.

Ngày nay, nhiều khách hàng khi mua căn hộ yêu cầu phải được chiết khấu cho họ bao nhiêu % thì họ sẽ mua. Còn không họ sẽ qua bên công ty khác để được chiết khấu như thế. Đây là vấn đề mà nhiều anh em trong nghề đang gặp phải. Câu hỏi đặt ra làm sao để khách mua mà không bị “cắt máu”? Người mua trước biết tin người mua sau được chiết khấu còn họ thì không họ quay lại khiếu nại. Vì vậy một là không giải quyết cho bất cứ trường hợp nào, hoặc là không chó chương trình đó.  Nếu không giải quyết thì họ qua bên khác mua? Nhân viên sẽ không được gì cả, vì thể có nhiều người chấp nhận hi sinh. Họ đồng ý chia sẻ tiền phí hoa hồng với người mua, dù được ít phí có còn hơn không.

Thật ra, tôi nghĩ rằng, việc bị “cắt máu” đây là từ mà anh em trong nghề ưa dùng chỉ xảy ra nhiều vài năm gần đây thôi. Hồi trước cũng có nhưng ít có lên rầm rộ như hiện nay. Phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào thì thời gian trước không như bây giờ.  Những ai làm BĐS 10 năm trở về trước sẽ biết bán một căn hộ phí hoa hồng rất ít. Mặc dù trên thực tế công ty môi giới ký với chủ đầu tư có thể hoa hồng là 2-3%. Nhưng khi về tới nhân viên thì hoa hồng chỉ còn lại 0.2- 0.5% là cao lắm rồi. Bán một căn hộ giá 2 tỷ, hoa hồng đôi khi khoảng 4- 8 triệu/ căn. Không như ngày nay bán 1 căn hộ nhân viên thực lãnh tiền phí cao hơn ngày xưa 2-4 lần. Công ty vẫn hỗ trợ họ việc quảng cáo, trực nhà mẫu, giữ số hotline… Nhưng phần lớn các môi giới cũng phải tự đầu tư trang web riêng. Tự chi phí quảng cáo mới cạnh tranh lại với những môi giới khác. Nên việc nhận phí cao hơn nhưng chi phí bỏ ra để có được khách hàng cũng không hề nhỏ. Đồng thời tiền phí hoa hồng không phải dự án nào bán xong cũng nhận được phí hoa hồng ngay. Đôi khi phải chờ đợi trong vòng 4- 6 tháng là chuyện bình thường. Thực tế có chủ đầu tư thanh toán nhanh hơn, hoặc chậm hơn. Hơn nữa tiền phí môi giới đôi khi không nhận được một lần. Phải nhận vài ba lần, nhận theo phương thức thanh toán của hợp đồng...Có khi nghĩ bán sẽ được nhận phí rất nhiều, nhưng hoá ra tính kĩ lại chẳng còn bao nhiêu. Chưa tính đền thời gian chờ đợi và nhận từng đợt, không có gì là đơn giản, dễ dàng cả.

Bên môi giới cũng có lí lẽ riêng và bên mua cũng có lí lẽ riêng. Nếu bên đây không chịu cắt phí thì qua bên kia mua. Vấn đề không còn nằm ở chổ mua vì mối quan hệ, mua vì quý môi giới nhiệt tình. Không phải vì chỗ nào rẻ là mua thôi. Nên có nhiều bạn nhiệt tình nhưng không hiểu ý bên trong của khách. Có nhiều khách mua muốn được chiết khấu nhưng ngại không nói ra. Ngại vì mình đi mua, bỏ ra một số tiền lớn như thế để mua, mà đi lấy mấy đồng từ mấy đứa môi giới cực khổ cũng kì. Nhưng chẳng lẻ họ không muốn hay sao?? Mỗi một trường hợp đều có những tình tiết khác nhau. Để giải quyết cũng cần sự thấu hiểu, cảm thông và trân trọng công sức lao động của hai bên. Cả bên môi giới cũng như của bên mua – bỏ tiền ra cần phải có sự công bằng.

Tôi chỉ hy vọng tương lai khi thị trường cạnh tranh chuyên nghiệp hơn, tri thức hơn. Những hành động phá giá hoặc mồi chài khách hàng bằng những chiêu thức giảm giá, phá giá. Hay giảm chiết khấu như thế sẽ có những chế tài phù hợp và khắt khe. Tạo nên sự công bằng cho cả những môi giới lẫn những người khách hàng đi mua. Người mua mua được giá tốt và người môi giới cũng xứng đáng nhận được những thành quả lao động họ đã nỗ lực làm nên. Phải rõ ràng về phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào để cùng cố gắng làm việc.

+ Về phí hoa hồng cho thuê căn hộ :

Thông thường hoa hồng 1 tháng cho hợp đồng 1 năm. Cũng có khi là 1 tháng tiền phí hoa hồng cho hợp đồng 2 năm. Tất cả đều có sự thoả thuận ngay từ đầu. Nếu bên phía môi giới chấp nhận được thì làm việc. Sau hợp đồng đầu tiên thông thường khách gia hạn lại. Thì chủ nhà và bên người thuê hai bên tự làm việc với nhau. Cũng có trường hợp bên môi giới vẫn tiếp tục hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, đăng ký tạm trú. Hỗ trợ khách thuê cũng như phía chủ nhà tiếp tục. Nếu như thế thì bên phía môi giới nhận được tiền phí là 50% của hợp đồng đầu tiên. Nhiều chủ nhà họ không thích xử lý những vấn đề nhỏ nhặt phát sinh trong thời gian cho thuê. Nên họ bàn giao qua cho công ty môi giới uy tín, công ty sẽ lo cho họ toàn bộ. Mỗi tháng tiền thuê nhà sẽ được người thuê chuyển trực tiếp vào tài khoản của họ. Nhà có vấn đề gì, cần sữa chữa gì bên phía môi giới sẽ cho hay. Lúc đó tuỳ vào mức độ nặng nhẹ, nguyên nhân vì sao hư hỏng sẽ xem xét và xử lý.

Có nhiều khi chủ nhà muốn làm việc trực tiếp với khách thuê hơn là thông qua môi giới. Vì vậy nhiệm vụ của môi giới đơn giản hơn, giới thiệu khách hàng tốt cho chủ nhà là được.  Những phần sau chủ nhà tự giải quyết. Với những trường hợp này chúng ta phải bàn bàn trước phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào. Để sau khi giới thiệu khách cho chủ nhà thì không gặp rắc rối về vấn đề phí môi giới. Vì lúc đó chủ nhà và khách đã tự thỏa thuận giá, chúng ta không can thiệp được.

+ Về phần đặt cọc đối với căn hộ cho thuê.

Đa phần là đặt cọc 2 tháng, thanh toán hàng tháng. Mỗi hợp đồng căn hộ đôi khi khác nhau. Tuỳ vào yêu cầu của chủ nhà cũng như khả năng đáp ứng của người thuê nhà. Nếu nhà mới, nội thất đẹp, nhiều chủ nhà yêu cầu 3 tháng tiền cọc, người thuê cũng chấp nhận. Có những trường hợp nhà cũ, nội thất không có nhiều, chủ nhà cũng chấp nhận nhận cọc một tháng. Về phương thức thanh toán tiền thuê nhà cũng tương tự. Đôi khi chủ nhà yêu cầu thanh toán 2,3 tháng/ lần. Có lúc chấp nhận giá rẻ hơn xíu và thanh toán cho họ 6 tháng/lần bên thuê cũng chấp nhận.

+ Về phần phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào khi thuê mặt bằng/ nhà phố kinh doanh.

 Đây là mảng tương đối rộng, cũng như trên, đa phần là do hai bên thoả thuận. Có khác xíu là hợp đồng thuê kinh doanh đôi khi thời gian thuê dài hơn. Có khi 3 năm, 5 năm, hoặc có thể lên đến 10 năm cũng có. Với những hợp đồng 3 năm, 5 năm phí hoa hồng là 0.5 tháng hoặc 1 tháng phí tuỳ vào thoả thuận hai bên. Có thể thấp hơn hoặc cao hơn nhiều khi phụ thuộc vào chính bản thân người môi giới. Người môi giới giỏi, nói năng khéo léo, hiểu thị trường, biết nhìn người, kĩ năng làm việc chuyên nghiệp.  Thường sẽ thương lượng được phí cao hơn mức bình thường, chủ nhà trả phí cũng hài lòng. Thực tế đây là thị trường tự do kiểu nào cũng có thể thương lượng và thoả thuận được cả.

Việc chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn đối với những hợp đồng thuê để kinh doanh. Ngoài việc phải trả lại tiền cọc, đền một số tiền bằng với số tiền đã nhận cọc. Chủ nhà còn phải đền bù chi phí đầu tư cho bên thuê. Việc đền bù chi phí như thế nào cũng là do hai bên thoả thuận. Đôi khi bên thuê không để ý điều kiện này mà bị mất rất nhiều.

Ví dụ: Bên thuê ký hợp đồng thuê nhà 5 năm, họ đầu tư lại toàn bộ, chi phí đầu tư lên đến 1 tỷ đồng. Nếu trường hợp bên chủ nhà lấy lại nhà thì chuyện gì xảy ra? Lúc ký hợp đồng chủ nhà nói yên tâm đi, nhà này chỉ để cho thuê, không lấy lại trước hạn.  Yên tâm đầu tư và kinh doanh, điều khoản đền bù nhiều người thiếu kinh nghiệm cũng bỏ lơ. Vì nghĩ chủ nhà nói vậy cũng yên tâm, không sao. Nhưng kinh doanh được 2 năm, chủ nhà nói muốn lấy lại nhà hoặc vì cần tiền muốn bán nhà. Vậy số tiền bên người thuê đầu tư vào sẽ đi vào đâu? Khi chuyện đã rồi thì khó lòng mà thương lượng được như ý mong muốn. Nên trước khi ký hợp đồng, mọi điều khoản nên rõ ràng, tin tưởng thì cứ tin. Nhưng những gì gọi là điều khoản thì nên giấy trắng, mực đen, khỏi phải lăn tăn, cãi vả nhau. Hồi đó tôi đâu có nói vậy, tôi đâu có cam kết vậy, bên nào cũng có lí lẽ riêng. Môi giới không làm rõ ngay từ đầu, lúc đó môi giới đứng ra giải quyết. Cũng có khi môi giới đã không còn làm môi giới nữa thì ai giải quyết cho họ?

Bản thân của một người làm môi giới khi làm hợp đồng cho hai bên. Cần phải ghi rõ qua từng câu chữ, điều gì, điểm gì chưa rõ phải mang ra phân tích. Bàn luận và tìm ra giải pháp rõ ràng để sau này khi có xích mích xảy ra. Lúc đó chỉ có căn cứ vào hợp đồng và xử lý. Tránh trường hợp câu chữ nước đôi, đọc bên nào cũng thấy mình đúng. Lúc đó không biết xử sao cho hợp lý. Vậy nên việc xác định phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào ngay lúc đầu là cần thiết.

Thường, thì ít ai chịu đọc hợp đồng kỹ trước khi ký lắm. Đa phần đọc sơ sơ, tay bắt mặt mừng, cảm thấy đã hài lòng. Vì một bên tìm được nhà ưng ý, một bên cho thuê được nhà cũng vui. Nên không ai đọc cho kỹ, đến lúc có chuyện thì mới mang hợp đồng ra đọc. Và bắt đầu hú hồn, ngớ người ra, sao hồi đó lại có điều khoản này? Điều khoản kia ở đâu ra mà không biết? Bạn là người làm môi giới luôn phải mạnh dạng làm rõ mọi vấn đề. Có nhiều bạn sợ làm rõ ra rồi giao dịch không thành nên im im cho qua chuyện. Đến lúc vỡ lẽ ra mới thấy trách nhiệm của người làm môi giới không đơn giản như bạn nghĩ. Hãy đặt bản thân bạn vào vị trí của người chủ nhà. Và tâm trạng của người thuê nhà để cân bằng mọi thứ trước khi mọi việc bắt đầu. Cái gì không hiểu, chưa hiểu thì nên đi hỏi những người đi trước, những ai rành về mảng này. Để có thêm thông tin cũng như hiểu thêm về cách làm. Bạn hiểu rõ thì khách hàng của bạn yên tâm hơn về kiến thức, kĩ năng làm việc của bạn. Và bạn cũng yên tâm khách hàng của bạn được bảo đảm quyền lợi.

Bạn thấy đó, tìm được căn nhà để khách hàng ưng ý đã là cả một vấn đề. Cho đến lúc hai bên chịu ngồi lại làm việc và đi vào quá trình thương lượng giá cả. Rồi ký kết hợp đồng lại là một vấn đề không hề đơn giản. Một giao dịch thành công đối với người làm môi giới chuyên nghiệp và yêu nghề rất quan trọng. Không những họ vui vì có thu nhập mà còn cảm thấy được ý nghĩ, tầm quan trọng của một người làm môi giới là như thế nào. Nên nhớ cầm đồng tiền hoa hồng trên tay đôi khi đổ mồ hôi nước mắt, không hề đơn giản. Những người ngoài cuộc họ thường nghĩ rằng nghề môi giới ai làm cũng được, dễ kiếm tiền vv..

+ Về việc sang quán, mặt bằng, cơ sở kinh doanh thì phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào

Phí hoa hồng thông thường tôi làm việc là 5% trên giá sang mặt bằng. Ví dụ giá sang là 1 tỷ, tôi nhận được 50 triệu tiền phí nếu giao dịch thành công. Làm về sang quán như sang quán cafe, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, shop thời trang, spa… Tất cả các loại hình kinh doanh đều có khả năng sang lại trước thời hạn vì nhiều lí do. Chẳng hạn như vì sinh nở không ai quản lý, vì đi nước ngoài. Vì kinh doanh không hiệu quả (nhưng ít ai thừa nhận họ kinh doanh không hiệu quả nên sang). Hay vì trục trặc vợ mâu thuẫn trong gia đình (chồng hoặc vợ không muốn kinh doanh nữa). Có khi không có người quản lý, vỡ nợ… mọi lí do đều có thể dẫn đến cần sang nhượng lại.

Người sang nhượng lại những cơ sở này có khi lại là cơ hội để họ phát triển hơn. Nếu như cơ sở đang cần sang, giá tốt lại phù hợp với nhu cầu họ đang cần. Người môi giới sẽ phải giải quyết mọi vấn đề liên quan đến ba bên. Mà không phải như thường lệ là hai bên. Ba bên bao gồm bên sang nhượng, bên nhận sang nhượng, và bên chủ nhà. Và bạn là môi giới phải giải quyết mọi vấn đề cho một giao dịch sang nhượng. Việc xử lý sẽ có nhiều bước hơn. Từ việc tìm được cơ sở sang phù hợp cho đến thương lượng giá cả sang nhượng. Và bước sau cùng là thương lượng lại hợp đồng thuê. Có trường hợp chủ nhà sẽ chấp nhận ký thêm thời gian. Cũng có trường hợp chủ nhà yêu cầu tăng giá. Hoặc có trường hợp chủ nhà không chấp nhận cho bên thuê nhà sang nhượng cho bên thứ ba…. Mọi việc tới đâu giải quyết tới đó và cũng không có quy tắc chung. Chủ yếu làm lâu rồi sẽ tích luỹ dần dần kinh nghiệm. Muốn học hỏi nhanh, hiểu biết nhanh thì nên đi theo làm việc với những người môi giới giỏi. Siêng năng, yêu nghề họ sẽ chị dẫn bạn nhiều kinh nghiệm quý báu trong nghề. Cũng như cách xử lý những tình huống nan giải. Từ đó bạn dễ dàng ứng dụng vào công việc thực tế và xử trí linh hoạt, chủ động hơn. Và những vấn đề liên quan đến phí môi giới bao nhiêu, thanh toán thế nào. Mọi trường hợp và nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình làm việc về phí, thanh toán. Vậy nên, khi làm môi giới bạn phải cẩn thận, rõ ràng, rành mạch và luôn trau dồi kiến thức.